LA INMOVILIZACIÓN VOLUNTARIA DE BIENES REGISTRADOS COMO MECANISMO DE GARANTIA DE LA SEGURIDAD JURIDICA:

El Congreso de la República de Guatemala aprobó en su oportunidad el Decreto 62-97 de ese Organismo,  tomando en cuenta que corresponde al Estado proporcionar las condiciones necesarias para el adecuado ejercicio del derecho de propiedad, garantizado  por la Constitución Política de la República de Guatemala en su artículo 39 que literalmente señala: Propiedad privada.  “Se garantiza la propiedad privada como un derecho inherente a la persona humana.  Toda persona puede disponer libremente de sus bienes de acuerdo con la ley.   El Estado garantiza el ejercicio de este derecho y deberá crear las condiciones que faciliten al propietario el uso y disfrute de sus bienes, de manera que se alcance el progreso individual y el desarrollo nacional en beneficio de todos los guatemaltecos”.      

Para dar cumplimiento al precepto antes enunciado, se hacía  necesario proveer los mecanismos que permitan a los propietarios de bienes inscritos en los Registros, su inmovilización, con el propósito de evitar  cualquier mala práctica que pudiera perjudicarlos, con el consiguiente menoscabo de la seguridad registral.

El procedimiento contemplado en la mencionada ley es esencialmente administrativo, y tiene por objeto limitar voluntariamente  la enajenación o gravamen de bienes inscritos en dichos Registros, por un plazo máximo de tres años cada vez.

A los efectos de obtener la inmovilización debe presentarse una  solicitud  con legalización notarial de firmas, que contenga todos los datos de identificación personal del respectivo propietario, la impresión de su huella dactilar, así como la identificación de los bienes que se desea inmovilizar.   Dicha solicitud signada por el propietario deberá hacerse bajo juramento  de que no existe cesión a ningún título ni hipoteca pendiente de inscribir, otorgados con anterioridad a la fecha de la suscripción. La indicada  ley contempla la posibilidad que  dicha solicitud se haga en el mismo instrumento público en que se adquieran los bienes a cualquier título.

Con base en la solicitud que se le presente, el Registrador de la Propiedad que corresponda efectuará la anotación al margen de las inscripciones de dominio de los bienes de que se trate.  El Registro de la Propiedad deberá realizar las anotaciones de inmovilización en forma inmediata.

El Registro de la Propiedad constituye el pilar de la seguridad jurídica, entre otras razones, porque las negociaciones o transacciones realizadas por los habitantes del país, adquiere certeza a través del principio de publicidad que caracteriza a dicha institución, cuyo fundamento está contenido en la propia Constitución Política de la República de Guatemala.

El Código Civil de Guatemala en el artículo 1124 señala: “El Registro de la Propiedad es una institución pública que tiene por objeto la inscripción, anotación y cancelación de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobres bienes inmuebles y muebles identificables.  Son públicos sus documentos, libros y actuaciones”.

En materia de propiedad, especialmente en materia de bienes inmuebles, uno de los valores mas importantes es la seguridad jurídica, entendida en este caso, como la garantía del buen resguardo e invariabilidad de los registros.

En la solicitud escrita que se presente al Registro para la inmovilización voluntaria, si el interesado no fija plazo alguno, se hará la anotación por el plazo máximo establecido en la ley.  En todo caso, se computará a partir del día en que el Registro efectúe la anotación que corresponda.   Es importante mencionar que dicho plazo solicitado o legal podrá ser prorrogado mediante solicitud que contenga las características que la ley establece, por uno o mas períodos iguales.  Vencido el plazo respectivo, la anotación dejará de surtir efectos sin necesidad de gestión alguna.

La parte interesada puede solicitar la cancelación de la inmovilización  antes del vencimiento voluntario o legal, cumpliéndose con los siguientes requisitos:

1º.       Acta Notarial de declaración jurada en la que conste la decisión del propietario de cancelar la limitación que recaiga sobre el bien. En dicho documento dicha persona dejará impresa su huella dactilar.

2º.            Acreditar fehacientemente la propiedad del bien.

3º.            Certificación extendida por el Registro de Vecindad del lugar en donde se haya extendido la Cédula de Vecindad del solicitante, en que conste el número de Cédula, folio y libro en que se encuentre inscrita.

Previo a cancelar la inmovilización por parte del Registro de la Propiedad, éste deberá corroborar la autenticidad de la huella dactilar por los medios técnico-científicos apropiados para el efecto.  Dicho trámite no podrá ser mayor de diez días contados a partir del día siguiente de la presentación de la solicitud de cancelación de inmovilidad.

La inmovilidad a que se refiere la ley relacionada, no impide que se efectúen inscripciones, anotaciones o cancelaciones de cualquier naturaleza, originadas por orden judicial, ni afecta operaciones ya inscritas.  

Es importante concluir que con la promulgación de la  ley antes comentada, se incentiva a nacionales y extranjeros a adquirir bienes en propiedad, toda vez que se obtiene seguridad en la  inscripción y preservación de los mismos en el Registro General de la Propiedad.  

Para cualquier información adicional relacionada con el presente artículo, los interesados pueden comunicarse con:

Edgar Renato Cheng Tabarini.

BONILLA, MONTANO & TORIELLO.

Avenida de la Reforma 15-54 zona 9 Ciudad de Guatemala.

Edificio Reforma Obelisco, 3er nivel.

Tels: (502) 23344086, 23344057, 23326388, 23326062

Fax: (502) 23322361

rcheng@bonilla.com.gt

VOLUNTARY IMMOBILIZATION OF REGISTERED PROPERTY, AS A MECHANISM TO GUARANTEE LEGAL CERTAINTY:

The Congress of Guatemala, at the appropriate time, passed Decree 62-97, taking into consideration that the State should provide the necessary conditions for the appropriate exercise of property right, guaranteed by Section 39 of the Political Constitution of Guatemala, which literally reads: Private Property.  “Private property is guaranteed as a right intrinsic to an individual.  Any individual may freely dispose of his/her property under the law.  The State guarantees the exercise of this right, and shall create the conditions to facilitate the owner the use and enjoyment of his/her property, in such a manner as to attain individual progress and national development that shall inure to the benefit of all Guatemalan citizens.”

To enforce the above precept, it was necessary to provide the mechanisms to allow the owners of property registered in the Register to proceed to the immobilization, of such property to avoid any wrongdoing that may prove to be detrimental to the owners, resulting in a breach of registration certainty.

The procedure envisaged in such law is mainly of an administrative nature, and the object is to willingly restrict the disposal of or encumbrance of any property registered with such registries for a maximum term of three years each time.

To obtain property immobilization, an application with an acknowledgment of signatures by a notary must be filed with all personal identity data of the owner, his/her fingerprints, as well as the identification of the property such individual may wish to have immobilized.  Such application, signed by the owner, must be made under oath indicating that no assignment to any title or any mortgage to be registered was executed before the registration date thereof.  Such law provides the possibility that such application may be made in the same public instrument in which the property is acquired by any way.

Based on the application, the Property Registrar enters on register at the margin of the registrations of ownership of any given property.  The Property Register must immediately enter on register the property immobilization. 

The Property Register is the pillar of legal certainty, among other reasons, because the deals or transactions carried out by the inhabitants of the country acquire certainty through the principle of advertising that characterizes such institution, whose foundation is included in the Political Constitution of Guatemala.

Section 1124 of the Civil Code of Guatemala establishes:  “The Property Register   is a public institution organized to register, enter on register, and cancel any acts and agreements in connection with the ownership and other real rights on any identifiable real and personal property.  Its documents, books, and acts are public.”

In connection with property, particularly real property, one of the most important values is legal certainty, being understood in this case as the guarantee of a good warrant and invariability of the records.

In the written application filed with the Register for voluntary immobilization, if the interested party does not establish any term, the entry on register will be for the maximum term established by law.  In any event, it will be computed from the day the Register enters on register as applicable.  It is important to mention that such requested or legal term may be renewed by an application with the characteristics determined by law, for one or more similar periods of time.  After the expiration of the respective term, the entry on register will cease to be effective without any action whatsoever.

The interested party may request the cancellation of the immobilization prior to the voluntary or legal expiration date, by meeting the following requirements:

1.         A notarial certificate of an affidavit certifying the decision of the owner to cancel any limitation on the property.  The applicant shall stamp his/her fingerprints in such document.

2.         A convincing evidence of the ownership of the property.

3.         A certification issued by the Vital Statistics Division of the location where the identity card of the applicant has been issued, certifying the identity number, page, and book of registration thereof.

Before the Property Register cancels the immobilization, such Register must confirm the authenticity of the fingerprints by way of technical and scientific means that are appropriate for such purpose.  Such formality shall not take more than ten days commencing the day after filing the application for the cancellation of the immobilization. 

The immobility referred to in such law does not prevent making any registrations, entries on register, or cancellations of any nature, as a result of a court order, nor does it affect any operations already registered.

It is important to conclude that with the promulgation of the above law, both nationals and foreigners are encouraged to acquire property, because there is certainty in the registration and preservation of property in the Property Register.

Should the interested party need any additional information regarding this section, please contact:

Edgar Renato Cheng Tabarini.

BONILLA, MONTANO & TORIELLO

Avenida de la Reforma 15-54 zona 9, Guatemala City

Reforma Obelisco Building, 3rd floor

Telephones:  (502) 2334 4086, 2334 4057, 2332 6388, 2332 6062

Facsimile:  (502) 2332 2361

rcheng@bonilla.com.gt